【マンション管理士】合格発表と模範解答についての感想

2011年度のマンション管理士試験合格発表と模範解答の発表が今日(2012年01月13日）にありました。
合格点は36点(50点満点、5問免除者は31点)、合格率は9.3%となりました。そこで、感じたことをつらつら書いてます。

■雑感
今回のマンション管理士試験は簡単だった前回の試験と比べかなり難しかった、というコンセンサスが取れていたように思われます。
ですが、その割には合格率が「9.3%」と史上初めて9%を超えるという現象が起きました。
これは、今年度のマンション管理士試験受験生のレベルが相当に高かった、ということなのではないかと思います。

■解答速報と資格学校について
前のブログエントリである、「【マンション管理士】試験の感想など」でも記載していたとおり、解答の意見が割れておりました。
掲示板やmixiのコミュニティでも活発な予想合戦が繰り広げられていたようです。そして、結果的には「大手資格学校(LEC、TAC)の失態」と「住宅新報社の一人勝ち」ということに落ち着いたようです。
住宅新報社は1番目の解答速報では、模範解答と異なるものを発表していたようですが、すぐに修正され模範解答と同じものを発表しなおしました。
ほかの大手資格学校が模範解答と異なる解答速報を出す中、孤高だったと言っていいでしょうｗ

■tagajoの試験結果について
さて、今回の私の成績ですが、模範解答で採点しなおした結果、

32点(免除分を加算すると37点)

というわけで、合格いたしました！
なんとかマンション管理士試験を卒業できました。前年度の試験は簡単だっただけに気持ちの切り替えには苦労しましたが報われた気がしてます。
ちなみに自分の問3、問29、問33の解答は「3－4－2」です。わからなかったのは問3のみだったようです。

それでは。

【マンション管理士】試験の感想など

11月27日にマンション管理士の試験を受けてきました。
前回の試験では宮城野区の高校が会場だったのですが、今回は東北大学の川内キャンパスでした。バスに乗って行ってきました。

◆全体的な感想
昨年と比べ出題傾向が変わり、しかも難しくなったと感じました。
受験直前に「直前模試」的な問題集をやるのですが、掛かっても50分で解き終わるような問題が多いのです。
けれど、本試験では解き終わるのに1時間20分程度掛かってしまいました。
そこから見直しのために35分かかり、結局全て終わったのが試験終了5分前。大変でした。
4つの選択肢から正解肢を選ぶ形式の問題なのですが、2つまで絞り込んではどちらかで迷う、というパターンが多かった気がします。

◆解答速報での意見割れ
昨年の試験では解答速報に違いが見られず1つに収まったのですが、今回の試験では3問程度意見が割れています。
以下、問題文・選択肢と具体的に見ていきます。

・問3
--引用開始--
区分所有者又は管理者からの請求に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば正しいものはどれか。ただし、別段の慣習は無いものとする。


１　区分所有者は、自己の専有部分を保存するために必要な範囲において、他の区分所有者の専有部分を請求することができるが、自己の専有部分を改良するためにはこのような請求をすることができない。
２　管理者は、共用部分ならびにマンションの敷地及び共用部分以外の付属施設の保存のために、必要な範囲において、区分所有者の専有部分の使用を請求することができる。
３　区分所有者は、マンションの敷地の境界線から50cm以上で1m未満の距離において、外壁に特定の専有部分を見通すことができる窓を設けようとする者に対して、その建築の中止を請求することができる。
４　他の土地の排水設備の閉塞によりマンションの敷地に損害が及び、又は及ぶ恐れがあっても、管理者は、他の土地の所有者に損害を除去させ又は必要な予防工事をさせることはできない。
--引用終了--
この問題で自分は「3」を正解として解答しました。各解答速報では「2/3/4」で割れています。おそらく正解が無い可能性が高いようですね。
自分では、今見ても正解が分かりませんｗ

・問29
--引用開始--
理事会の決議を経て通常総会に提出された議案について、理事長と監事が反対している場合において、理事長には受任者を理事長とした委任状が、監事には受任者を監事とした委任状が提出されているときの取り扱いに関する次の記述のうち、標準管理規約及び民法の規定によれば適切でないものはどれか。


１　理事長は、役員を辞任すれば、自分の1票を反対票として使うことができる。
２　監事は、自分の1票と委任状を反対票として使うことができる。
３　理事長は、自分の1票と委任状を賛成票として使わなければならない。
４　監事は、委任状を総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使うことができる。
--引用終了--
この問題で自分は「4」を正解として回答しました。解答速報では「3/4」で割れているようです。
自分としては、そもそも委任状を、賛否の比率に応じて使い分ける、というのはおかしいんじゃないの？と思いましたね。

・問33
--引用開始--
住居・店舗併用のマンションにおける店舗の営業時間の制限と住宅一部共用部分であるエレベーターの更新を決議する総会の場に、理事会の要請により出席していたマンション管理士が、議長である理事長からの求めに応じて助言した次の記述のうち、マンション標準管理規約（複合用途型）の規定によれば、適切でないものはどれか。


１　区分所有者から専有部分を賃借して営業をしている賃借人が、事前の通知も無く総会に出席して店舗の営業時間の制限について、意見を述べようとしたので、「事前の通知が無い以上、意見を述べさせる必要はありません。もちろん決議に加わることもできません」と助言した。
２　数人の共有に属している店舗につき、あらかじめ届出があった議決権行使者以外の共有者が店舗の営業時間を制限する議案について議決権を行使したので、「共有者である以上、有効な議決権の行使として取り扱ってください」と助言した。
３　住戸の区分所有者から、住宅一部共用部分であるエレベーターの更新については、住戸部分の区分所有者のみで構成する団体の集会で決議すべきではないかと意見があったので、「当該エレベーターについては、規約の対象となる物件となっているので、当総会で決議することになります」と助言した。
４　総会の場において、ある区分所有者から、住宅一部共用部分であるエレベーターの利用細則が実態に合っていないとして、改正案を提示して同案を決議するよう求められたので「あらかじめ召集通知で通知していた事項ではないので、決議はしないでください」と助言した。
--引用終了--
この問題で自分は「2」を正解として回答しました。解答速報では「1/2」で割れているようです。
3と4の選択肢はどちらも「適切である」とすぐ分かります。1と2についてはホントに良く分かりません。判例でもあるんですかね？

このほかにも、自分がわからなかったのは「問12（民法・区分所有法）」「問17（不動産登記法）」などですね。

◆自分の解答
解答速報で自己採点したところ、30点～33点くらいの点数でした。
今回は「管理業務主任者試験合格」のため、5問免除が効きますので、大体35～38点くらいというところでしょうか。
受かっているといいのですが。

【マンション管理士】標準管理規約で規定されている「訴訟の追行」について

区分所有法に規定されている、管理組合の訴訟関係は「義務違反者」のみだけど、標準管理規約については3つある。

具体的には以下のとおり。

１）滞納している管理費等（管理費と修繕積立金や駐車場積立金など）がある区分所有者への訴訟
→これは「理事会の決議」で理事長が訴訟を追行できる。

２）規約や使用細則などに違反した区分所有者等（区分所有者＆同居人や賃借人）への訴訟
→これも「理事会の決議」で理事長が訴訟を追行できる

３）区分所有法上の「義務違反者」に対する訴訟
→区分所有法上の「義務違反者」への訴訟は、法律どおり「集会の決議」による。理事会の決議ではないことに注意。

以上。

【マンション管理士】相続と管理費の関係について

受験暦2年目にして始めて気づいたことをメモ。

１）相続
マンションの区分所有者が死亡したときに、「滞納管理費」があった場合のこと。
相続人が複数いたとして、その全員が「単純承認」した場合は滞納管理費の債務は「分割（分割債務という）」されて相続される。
なので、マンションの管理者や管理組合法人が「滞納管理費」を請求するときは、「相続人一人一人」へ「相続分ずつ」請求しなければならない。

２）相続後の管理費
マンションの区分所有者が死亡したとき、「相続人が複数」で相続した場合のこと。
相続した後に発生した「管理費債務（滞納管理費ではない）」は、共有と一緒で「不可分債務」となる。
「不可分債務」とは文字通り「分割できない」ということ。管理費は分割できず、請求や弁済は「連帯債務」の規定が準用される。
なので、マンションの管理者や管理組合法人が「相続人たちの共有している区分建物の管理費」を請求するときは「相続人全員または一人一人」に「同時または順次」、「全額または一部」を請求することができる。

以上。

【資格】宅建・マン管・管業を受験した感想的なもの

今年の宅地建物取引主任者試験、マンション管理士試験と管理業務主任者試験が12月5日で終了しました。
自分の結果としては
・宅地建物取引主任者　：　43点で合格
・マンション管理士　：　34点
・管理業務主任者　：　44点
となりました。
やはりマンション管理士は合格率7～8％だけあって難しかったですね。今回は多分合格できないでしょう。来年受けるかどうかはまだ未定です。
宅建、管業については予想以上に出来ました。宅建は合格していますし、管業も「マークミス」が無ければおそらく合格でしょう。
上の資格3つを取ることを「三冠」とネット上では言うらしいですｗ
今のところ自分は「ニ冠」は達成できたかも、と思っております。

んで、タイトルの通り感想などを書いていきたいと思います。

・宅建について
試験の難易度的には民法「難しい」、宅建業法「簡単」だった気がしますね。
宅建業法の簡単さは驚きました。何せ初受験の自分でも20問全問正解でしたしね。
合格基準点（ボーダー）が今回36点でした。宅建試験史上2回目の高得点な基準です。
いろんなテキストにも「35点取れればほぼ合格です」と書いてあって「70％の得点が出来ればいいのか」と自分も思っていました。
ですが、70％を超える得点を取らねばならないこともある、ということをこれから気にしなければならないのでしょう。
何というかこれから受験をする方は気の毒に思いますが、自分はホントに「今年取れてよかった」と思ってますｗｗｗｗ

・マン管について
試験の難易度的には、民法「難しい」、マンション関連法令「普通」、建築・設備「知らない」って感じでしたｗ
問題の最初に民法の問題（10問程度）が配置されているのですが、そこで30分も使ってしまい、焦ってしまって誤答が多くなってしまいました。
見直しの時間も十分とれず、見直しすればあと2～3問程度確実に取れるようなケアレスミスが何個か残ってしまいました。悔しいです。
50問で構成される国家試験の中では最高峰の難しさではあるようです。大変でした。

・管業について
試験の難易度的には民法「普通」、マンション関連法令「簡単」、建築・設備「消去法で何とかなる」といった感じでした。
この試験の問題の特徴としては、選択肢を4～6個並べて「正しいもの（誤っているもの）はいくつか」という形で出題される「個数問題」というのが多いことです。選択肢自体は「簡単」なのですがそれらを「全て知っているかどうか」はまた別の問題で、解くのが大変な問題です。
こういった個数問題が増えることは今後も予想されていて、いろんな資格学校の方が言っている通り「今後も試験の難化が予想される」とおっしゃられてます。
自己採点ではよい点数だったのですが、「マークミス」が無いことを願うのみです。

・試験会場について
試験会場が「宅建・マン管」が一緒で高校を使用したものでした。「管業」は大学が会場でした。
どちらも、JRの駅からすぐ（高校のほうは徒歩1分、大学の方は「駅がくっついている」ところだったｗ）なのでよかったです。
基本的に11時～11時半ころに試験室へ入れるのですが、自分は大体10時半ころに会場入りして勉強の最終確認して、トイレをすまします。
試験室に入っても、試験が始まる前に2～3回トイレに行くようにしてますｗ

・勉強量について
上の3つの試験合わせて、5冊程度のテキストと10冊程度の問題集を使いました。
問題集は最低でも10回繰り返しています。2～4回で知識が定着します。
その後は解けない部分をテキストやネットで補強し、それをテキストなりノートにまとめるようにしました。
自分が気をつけたのは「まとめたら終り」ではなく、「問題集を1回全て解いたら、まとめたテキスト（ノート）を一度全部読み返す」ようにしたことですね。
毎回新しいことに気づくのでやはり10回は繰り返したほうがいいでしょう。

今回はこんなところです。

【資格】宅地建物取引主任者・マンション管理士・管理業務主任者の関連について

宅地建物取引主任者（以下宅建）、マンション管理士（以下マン管）、管理業務主任者（以下管業）の各試験に共通する科目を一緒に勉強すれば1度に3つの資格を取れるという話。

まず、なぜ3つの資格試験を同時進行させると取りやすいの？というところから。
理由としては、
１）試験範囲の内容がかぶりまくり
２）試験の日程が近い
３）まぁまぁ実用性が高い
４）まぁまぁの実用性なのにそれなりに簡単に合格できる
といったことがあげられる。
同時進行すれば国家資格を同時に3つも取れるのはうれしいかもしれない。いざというとき役立つかもしれない資格なのがいい。


次は勉強の方法について。
自分の意見としては、宅建の勉強を最初にするのがオススメ。
理由は以下の通り。
１）マン管よりは簡単
２）マン管・管業を先に勉強すると宅建に時間が掛かる。
３）マン管・管業の試験にでる法律の基礎がわかる
４）いちばん早く試験が行われる
１）、２）、３）をまとめて説明すると、自分で勉強した感じでは「マン管」は宅建よりは難しい（管業は宅建と同レベル）と思う。簡単なほうで足場をしっかり作っておくのがいい。
それに、宅建の勉強をせずに「マン管＆管業」の勉強を始めてしまうと「汎用性がなくなる」可能性があると思う。そもそもマン管・管業試験は「マンション」の法律や建物の知識に特化したものであって専門性が高いんだよね。それを先に勉強してしまうと、なかなか次につながらない。
そこで、宅建試験の勉強をして「民法（区分所有法含む。後述）等」「宅建業法」「都市計画法・建築基準法」の知識を得た上で、専門性の高いマン管・管業の勉強を始めたほうが効率がいい。

次、４）について。
今年（平成22年）の試験スケジュールとしては「宅建10月第三日曜日」「マン管11月末」「管業12月初旬」といった感じ。スケジュールに従うなら宅建が最初という当然の結果だけども。


3番目は詳しい内容について。
まず宅建についてなのだけど、主要な科目としては以下の通り。
・民法
・宅建業法
・その他税法など
マン管・管業試験に共通する科目としては、
１）民法自体
２）民法科目に含まれる「区分所有法（分譲マンションの法律）」
３）宅建業法
４）その他税法に含まれる、都市計画法・建築基準法
がある。
これらをきっちり押さえておけばマン管・管業を勉強するとき「ほぼ過去問解くだけで対策OK」になる。

次はマン管・管業の内容。
主要な科目は以下の通り。
・民法
・区分所有法（分譲マンションの法律）
・マンション標準管理規約
・マンション標準管理委託契約書
・建築の知識
・マンション管理適正化法
・その他（宅建業法・都市計画法・建築基準法も含む）
宅建試験の知識のみでOKなのは「民法」「宅建業法」「都市計画法」「建築基準法」「区分所有法（の基礎部分のみ）」といった具合。マンション関係に特化した内容なので区分所有法などはかなり突っ込んだ問題が出るので注意。
個人的に難しかったのは「建築の知識」で、知らないとわからない問題が結構出る。たとえば「コンクリート圧縮強度の試験方法は何か？（ちなみにシュミットハンマー法がよく使われる）」とかね。


概略だけどこんな感じで勉強すれば、試験までにかなりの実力を養成できると思う。
勉強の仕方自体は個人でやり方は千差万別だろうから言及しないけど（暇があれば書くかもしれないけどね）、大体の目安で言えば3～4ヶ月のあいだ1日2～3時間の勉強でOKだと思うよ。